Starters en studenten lijden onder hoge woonprijzen in Ierland

De kosten van wonen rijzen niet alleen in Nederland de pan uit, maar ook in Ierland. In beide landen stijgen de huur- en woonprijzen in de grote steden met ruim tien procent, vooral studenten en starters lijden hieronder. Er zijn jarenlange wachtrijen in de sociale huursectoren en de pandjesbazen profiteren maximaal van de gewilde huizen. In Ierland is een van de oorzaken van het probleem te wijten aan Tech giganten, die hun hoofdkantoren in Dublin en andere steden vestigen. Wat kunnen de twee landen van elkaar leren om deze crisis zo snel mogelijk achter hen te laten en hoe steken de problemen in elkaar?

Dirkje Blikman, Indy Naterop en Bas Crommentuijn – Bureau Buitenland, 21-05-2021

Studentenkamers in Dublin

Om het probleem in Ierland goed weer te kunnen geven beginnen we letterlijk op ‘kleine schaal’. Namelijk de kleine studentenkamers, waar veel te veel voor wordt betaald. Studenten kijken niet raar op van een maandelijks bedrag van €750 voor een kamertje in de stad. 

Sam Starkey en Saoirse Hanley studeren beide journalistiek in Dublin en vertellen over hun huizenzoektochten, hoe (ontzettend) veel ze moeten werken om een kamer te kunnen betalen en wat het hen kost.

Ingewikkeld probleem op grote schaal

In Europa ontstaan er een steeds groter tekort aan betaalbare woningen en appartementen. De inkomens zijn ten opzichte van de huur- en huizenprijs veel minder hard gestegen. Het Europees Parlement ziet de omzetting van huisvesting in financiële activa als grote oorzaak van de stijgende kosten. In de grotere Europese steden schieten de prijzen voor het huren van een appartement ver boven de normaal. In de onderstaande kaart zijn de uiteenlopende, gemiddelde prijzen van een appartement in Europese steden weergegeven.

 

Nederland

Toch heeft elk land wel haar eigen oorzaken en problemen als het op wonen aankomt. In Nederland begon dit al terug in 2008 tijdens de bankencrisis. Hierdoor kwam de economische groei zwaar onder druk te liggen. Nu, dertien jaar later, zitten we nog steeds met de gevolgen van toen. Trouw.nl heeft een artikel hierover gewijd waarin 4 algemene redenen worden gegeven hoe Nederland aan een tekort van meer dan 331.000 woningen komt, mede door de bankencrisis.

Er zijn al jaren lange wachtrijen voor koopwoningen. Volgens ABF Research is er nu een woningtekort van meer dan 300.000 woningen. ABF houdt al jarenlang deze tekorten bij, in opdracht van de overheid. 

In Nederland zijn in 2021 de prijzen van bestaande koopwoningen met 11,3% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor. Dit meldt het Centraal beheer voor Statistieken (CBS). 

Onno Hoes, voorzitter van de Vereniging van Makelaars vertelt in een artikel van RTL Nieuws dat de prijs steeds verder af komt te staan van de waarde van een woning. Bij 6 van de 10 verkochte woningen wordt meer betaald dan de vraagprijs. Huizenkopers hebben daarnaast nauwelijks tot niets meer te kiezen. Er is een krapte indicator van 1,7 geconcludeerd. Dat houdt in dat mensen die op zoek zijn naar een woning in principe afgerond uit 2 huizen kunnen kiezen. 

Daarnaast moeten verhuurders van sociale huurwoningen in Nederland een speciale belasting betalen. Doordat zij meer moeten betalen is het minder aantrekkelijk om sociale huurwoningen te bouwen en is er ook daardoor weer een flink tekort aan woningen. 

Door al deze omstandigheden ziet de toekomst wat betreft wonen er somber uit voor de jongere generatie. De cijfers spreken voor zich, en laten zien dat de overheid niet genoeg doet om de problemen in Nederland op te lossen. Kopers zullen voorlopig ver over de vraagprijs moeten blijven bieden en huurders zullen al hun zakcenten in de hoge huur moeten steken.

Ierland

In Ierland zit het probleem net wat anders in elkaar. Ierland kijkt op naar de Nederlandse huizenmarkt, volgens Dr. Lorcan Sirr. Hij is hoogleraar Woningmarkt aan de Technische Universiteit in Dublin. 

 

Een van de problemen is volgens hem dat huizen in het algemeen gewoon te duur zijn. Dan zou je denken, dan verlaag je de prijzen, maar nee. Veel appartementsgebouwen worden opgekocht door grote internationale investeringsfondsen. De overheid deelt subsidies uit aan de bevolking zodat zij de huizen met deze hoge prijs wél kunnen betalen en zodat de woningprijzen hetzelfde kunnen blijven. 

Op dit moment wordt 75% van de woningmarkt in Ierland opgekocht door deze fondsen. Kwetsbaardere groepen kunnen niet concurreren tegen deze grote internationale investeerders. Dit gebeurt ook met grote bedrijven als Google, Facebook en Twitter, hier gaan wij later nog op in.

De overheid doet niet veel aan de investeringsfondsen, vertelt de hoogleraar. De overheid is bang dat wanneer zij te veel wetswijzigingen zal maken, dat deze fondsen weg zullen gaan en in landen gebouwen gaan opkopen waar het gemakkelijker is. 

 

Dr. Sirr vertelt hier dat er al veel langer problemen zijn binnen de Ierse huizenmarkt. “Honderd jaar geleden hadden we sloppenwijken, honderd mensen die samen in een huis wonen, met families die één kamer moesten delen.” Later is men weer huizen gaan bouwen maar ondertussen zijn die vervallen.

“Zeggen dat de huizenmarkt niet goed werkt, is om te suggereren dat hij dat ooit wel heeft gedaan en dat is eigenlijk nóóit zo geweest.” Er is geen bepaald systeem dat perfect is voor de woningmarkt en er zullen altijd problemen op dit vlak blijven. 

Voor Dr. Lorcan Sirr zijn er drie dingen die hij belangrijk vindt. “We need the right supplies, at the right location, with the right price.” De correcte goederen, op de correcte locatie voor de juiste prijs.

Meer weten over dit onderwerp? Hier is nog een artikel van Dr. Lorcan Sirr over de Ierse overheid en de huizencrisis. 

Simpelweg te duur

Dr. Sirr vertelt ons ook dat het op dit moment onmogelijk is om voor gemiddelde huishoudens een huis te kopen in Dublin. Hij legt uit dat het leensysteem niet aansluit op de prijzen in Dublin en dat de hoge kosten van leven in de hoofdstad er voor zorgen dat sparen moeilijk wordt.

 

 

Google, Amazon en Facebook

Ierland is de ware tech-hub van Europa aan het worden. Grote bedrijven zoals Google, Facebook en Amazon vestigen zich in Dublin. Veel van die bedrijven nemen expats mee. Werknemers of starters die in deze grote bedrijven werken verdienen ongeveer 10.000 euro per maand, vertelt Lorcan Sirr. Op de huizenmarkt kunnen zij de hoge huurprijzen met gemak betalen en kunnen pandjesbazen de appartementen prijzen ook vele malen opschroeven. Dat betekent voor mensen met een lager inkomen dat dit te duur wordt en zij geen woonplek kunnen krijgen.

| Props

Bron: IDA Ireland
Op dit kaartje zie je het aantal bedrijven waarvan het hoofdkantoor in Dublin is gevestigd.

De reden dat zoveel tech-giganten hun Europese hoofdkantoren in Dublin vestigen komt door de gunstige vennootschapsbelasting die de bedrijven moeten afdragen. Daardoor is de stad veel aantrekkelijker dan andere grote steden. Ierland is een van de EU-lidstaten met de laagste vennootschapsbelasting, een magere 12,5%. Nederland daarentegen hanteert 25%. Dit is natuurlijk geen toeval. De Ierse overheid zag een kans in de brexit en heeft hierop ingespeeld. Bedrijven hebben graag een kantoor binnen de Europese Unie omdat ze zo makkelijker mee kunnen doen in het Europese handelsblok. Veel bedrijven wilden hun kantoor uit Engeland verhuizen en Ierland bood het perfecte vestigingsklimaat. Ook zijn tech-bedrijven vaak Engelstalig. Ierland is sinds de Brexit het enige land in de EU waar Engels de voertaal is.

Het hele probleem draait om één punt. De belangen van bedrijven en investeerders tegenover de belangen van de normale burger. De overheid zal uiteindelijk een ethisch besluit moeten nemen in wat het beste is voor haar land.